Vlada Crne Gore je je prethodne nedelje usvojila i uputila Skupštini Predlog Zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata a da po pitanju ovog dokumenta od nespornog javnog interesa kojim se uređuju prava i obaveze građana nije organizovana odgovarajuća javna rasprava.
Donošenjem novog zakona se suspenduju čak četiri zakona koja trenutno u Crnoj Gori regulišu različite oblasti urbanizma i to Zakon o planiranju i uređenju prostora, Zakon o izgradnji objekata, Zakon o građevinskom zemljištu i Zakon o građevinskoj i urbanističkoj inspkecji.
Što se tiče kvaliteta novog zakona, važno je napomenuti da se njime, kao prvo, ukida termin “planiranja prostora” i uvodi termin “uređenja prostora” čime se i de fakto priznaje nemoć pred nelegalnom gradnjom i potvrđuje nedostatak kapaciteta lokalnih uprava da na duži rok adekvatno planiraju razvoj i korišćenje prostora na svojoj teritoriji.
Pored toga, u oblasti planiranja, odnosno sada već uređenja prostora, novim zakonom se predviđa da Vlada pored državnih planskih dokumenata može pod određenim uslovima donositi i lokalna planska dokumenta što je u suprotnosti sa Ustavom Crne Gore, odnosno članom 117. u kome se navodi da su opštine samostalne u vršenju svojih nadležnosti, odnosno u konkretnom slučaju, donošenju lokalnih planskih dokumenata.
Ovakvo zakonsko rješenje će u praksi značiti da će Vlada uvijek biti u mogućnosti da izađe u susret različitim interesnim grupama na lokalnom nivou koje smatraju da se planovi sporo donose i da to koči ekonomksi razvoj i investicije, te da investitorima poput Mirax-a omogući, kako da što prije legalizuju nelegalnu gradnju tako i da realizuju svoje investicije bez obzira na potrebe lokalne samouprava i ono što je javni interes na lokalnom nivou.
U dijelu koji se odnosi na građevinsko zemljište uvodi se obaveza za vlasnike katastarskih parcela da moraju trpjeti promjene urbanističkih parcela, odnosno promjena koje nastaju u parcelaciji prilikom donošenja ili izmjene planskih dokumenata. U praksi to znači da vlasnik manjeg dijela katastarske parcele u okviru planirane nove urbanističke parcele mora da trpi ono što je interes vlasnika veće katastarske parcele, što je do sada u praksi često korišćeno za nezakonitu prodaju građevinskog zemljišta dok će se u slučaju ovog zakona i definivno ustanoviti kao zakonska mogućnost. Ovim se bitno zadire u svojinska prava građana Crne Gore i onemogućava slobodno raspolaganje privatnom imovinom u skladu sa članom 58 Ustava Crne Gore.
Posljednji veliki slučaj koji se odnosi na ovakvu praksu predstavlja prodaja zemljišta kompaniji “Carine” kada je podgorička uprava umjesto na tenderu, zemljište prodala direktnom ponudom, upravo koristeći ovaj model “kompletiranja parcele”.
U dijelu Predloga Zakona koji se odnosi na izgradnju objekata, površina porodičnog stambenog objekta je sa 250m2 povećana na 500m2, što će u praksi značiti da će ogroman procenata stanova za tržište koji se trenutno grade, pogotovo na primorju, ubuduće imati status porodičnih kuća iako će oni u praksi zapravo biti zgrade i sa desetak stanova.
Imajući u vidu da smo do sada u praksi imali situaciju da se pojedine zgrade tretiraju kao objekti iz više cjelina za koje je investitor pribavljao posebne građevinske dozvole, povećanjem limita na 500m2 za porodične stambene objekte, doći ćemo u situaciju da se kompletni blokovi zgrada tretiraju kao stambene kuće i da se na taj način na silu mijenja namjena prostora iz individualnog u kolektivno stanovanje.
Ovo je posebno problematično jer je Vlada upravo za ovu kategoriju objekata predvidjela brojne olakšice prilikom dobijanja građevinske i upotrebne dozvole.
Tako za ovu vrstu objekata po novom zakonu nije potrebna revizija glavnog projekta za dobijanje građevinske dozvole, odnosno investitor nije obavezan da npr. napravi revizuju statike i bezbijednosti objekta prije dobijanja građevinske dozvole.
Slično je i sa upotrebnom dozvolom koja se za ovu vrstu objekata izdaje samo na osnovu izjave izvođača radova da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom, bez uobičajene procedure tehničkog prijema objekta.
Pored toga, novina prilikom izdavanja građevinske dozvole za sve kategorije objekata jeste da plaćanje komunalija više nije uslov za dobijanje dozvole već se komunalije plaćaju prilikom izdavanja upotrebne dozvole.
Ovakav način naplate komunalija će predstavljati značajan udar na budžete lokalnih uprava imajući u vidu da je dosadašnja praksa pokazala da mnogi investitori u najboljem slučaju posjeduju građevinsku dozvolu dok u velikom broju slučajeva nikada i ne pribave upotrebnu dozvolu, te se postavlja pitanje iz kojih fondova će lokalne samouprava finansirati komunalno opremanje građevinskog zemljišta i izradu planske dokumentacije kao preduslova za izdavanje građevinske dozvole.
Konačno, u oblasti inspekcijskog nadzora se zadržavaju iste kaznene odredbe u iznosima koji su važili i u prethodnom zakonu a koje su se pokazale kao apsolutno neefikasne, jer čak i kada smo imali situaciju da su inspektori propisivali kazne za prekršaje, pokazalo se da je profit koji investitori ostvaruju kršenjem zakona dovoljan da mogu da finansijski izdrže ove kazne, pa čak i uvećane za cijenu korupcije koja bi se plaćala da do kazni uopšte i ne dođe.
Umjesto povećanja nadležnosti postojeće građevinske inspekcije i jačanja njenih kapaciteta, novina u ovom dijelu je da je Ministarstvo za ekonomski razvoj predvidjelo uvođenje nove inspekcije za zaštitu prostora koja će po onome što je navedeno u predlogu zakona samo doprinjeti većoj konfuziji i proširenju prostora za prebacivanje nadležnosti između inspekecija.
Kada se uzme u obzir sve navedeno, više je nego očigledno da je cilj donošenja novog zakona uklanjanje tzv. biznis barijera za sve one investitore koji imaju namjeru da grade u Crnoj Gori. Ipak, zahvaljujući neradu državnih institucija, većina investitora do sada nije imala problema da ostvari svoje profitne interese, tako da ovaj zakon će zapravo biti verifikacija već uspostavljenje prakse da je u oblasti planiranja i uređenja prostora sve moguće, ukoliko imate dovoljno kapitala ili prijatelja na odgovarajućim pozicijama u državnoj upravi.
Iako razumijemo da se energetskim lobijima na sjeveru, građevinskim na jugu i njihovim reprezentima u Vladi veoma žuri da svoje profitne zamisli što prije pretoče u djelo, MANS poziva Vladu Crne Gore da Predlog Zakona ipak povuče iz skupštinske procedure, usaglasi ga sa Ustavom i omogući da se kroz pravu javnu raspravu pronađu rješenja koja bi doprinjela da se pored profitnih interesa investitora, ovim zakonom zaštite i interesi građana Crne Gore.
Dejan Milovac, koordinator
Prostorno planiranje i izgradnja objekata
