Započeta 2019. godine kao projekat od javnog interesa, uz podršku Opštine Ulcinj i resornog Ministarstva poljoprivrede, “Kuća maslina” danas je luksuzni hotel sa restoranom i apartmanima u privatnom vlasništvu, sagrađen u samom srcu maslinade u Valdanosu, gdje je bilo kakva gradnja tog tipa najstrože zabranjena.
Opština Ulcinj je u novembru 2019. godine Huriji Cungu izdala građevinsku dozvolu za izgradnju “Kuće maslina – objekta od javnog interesa” i njome je bilo predviđena gradnja objekta od blizu 700 m2, sa podrumskim dijelom za preradu maslina, prizemljem za degustaciju, sjedjenje i prijem robe, dok se za sprat ostavljaju kancelarije, arhiv i sala za sastanke. U septembru ove godine, ulcinjski Sekretarijat za urbanizam je izdao i upotrebnu dozvolu za ovaj objekat.
Međutim, stanje na terenu je bitno drugačije i otkriva da je na parceli u samom srcu maslinade u Valdanosu sagrađen luksuzni hotel, čija konstrukcija, gabariti i namjena ne odgovaraju onome što se u zvaničnoj dokumentaciji vodi kao “Kuća maslina – objekat od javnog interesa”.
Na terenu se nalazi objekat nazvan “Mashtra – TheOliveHouse”, a podaci sa sajta Booking.com pokazuju da je već od avgusta ove godine bilo moguće rentirati apartmane u tom objektu. Objektom gazduje kompanija “Olimare” u vlasništvu Hurije Cungu.
Hotel usred maslinjakafoto: Booking.com
Da u ovoj priči nema riječi o javnom interesu, potvrđuju i satelitski snimci, sa kojih se može zaključiti da je tokom izgradnje objekta došlo do sječe ili premještanja stabala masline. Dok su sječa i premještanje starih stabala zakonom zabranjeni, za pomjeranje mlađih stabala potrebna je dozvola.
Ipak, u resornom Ministarstvu poljoprivrede navode da takvi zahtjevi nisu podnošeni, dok iz kompanije “Olimare” nisu odgovorili na pitanja novinara o tome da li su sjekli ili premještali stabla masline u procesu izgradnje objekta.
Objekat “Kuća maslina” izgrađen je u samoj maslinadi Valdanos, na kojoj je Prostorno-urbanističkim planom (PUP) Ulcinja zabranjena gradnja, i koji je krovnim planskim dokumentom za ulcinjsku opštinu namijenjen isključivo za maslinarstvo. Dodatno, prema Zakonu o maslinarstvu, u maslinjacima je, između ostalog, zabranjena “izgradnja stambenih objekata osim u slučaju rekonstrukcije i nadogradnje već postojećih objekata”, ali se mogu graditi objekti neophodni u procesu proizvodnje maslina.
Podrška Ministarstva poljoprivrede
Kompanija “Olimare” i Direktorat za plaćanje bivšeg Ministarstva poljoprivrede i ruralnog razvoja su u julu 2020. godine zaključili ugovor koji je predviđao dodjelu podrške u iznosu od blizu 140.000 eura, a u okviru programa “IPARD 2 2014-2020”. Ovaj program je namijenjen isključivo za finansiranje projekata u oblasti poljoprivrede. U ugovoru se navodi da su bespovratna sredstva namijenjena za kupovinu opreme i opremanje prostora za proizvodnju maslinovog ulja, kao i za promovisanje proizvoda. Nigdje u ugovoru ne navodi se mogućnost ugostiteljske funkcije objekta.
U junu ove godine je zaključen aneks ugovora, iznos pomoći smanjen je na 125.000 eura, a investicija je trebalo da bude gotova do 10. decembra. Dodata je mogućnost korišćenja avansa u iznosu od 50 odsto od ukupnog iznosa.
Iz Direktorata za plaćanje MPŠV-a, na upit da dostave sva akta o isplatama DOO “Olimare”, odgovorili su da prema njihovim evidencijama DOO “Olimare” još nije podnijelo zahtjev za isplatu sredstava podrške, pa mu sredstva podrške nisu mogla biti uplaćena”.
Unutrašnjost hotela foto: Booking.com
Očigledna ugostiteljska namjena objekta otvara pitanje da li je prekršena obaveza iz ugovora po kojoj “Olimare” tokom pet godina od potpisivanja ugovora “neće izvršiti suštinsku promjenu investicije koja je predmet ugovora, a koja bi uticala na njenu prirodu, ciljeve i uslove za primjenjivanje, što bi dovelo do umanjenja njenih prvobitnih ciljeva”.
Na pitanje da li u Ministarstvu i kabinetu ministra Aleksandra Stijovića smatraju da je došlo do kršenja ove odredbe ugovora, nisu odgovorili.
U ugovoru je precizno definisano da se novac može trošiti na sljedeći način: za djelove opreme za maslinarstvo skoro 55.000 eura, za različite građevinske radove 68.000 eura, a za troškove upravljanja otpadom više od 2.000 eura. Ukupna vrijednost investicije kojom je aplicirao “Olimare”, po njihovoj računici bila je skoro 300.000 eura. Ipak, Ministarstvo je kao stvarne troškove odredilo iznos od 250.000 eura, od čega je odobrilo pomoć u vidu polovine tog iznosa.
”Olimare” se, zauzvrat, obavezao da do 10. decembra ove godine razvije kapacitete za proizvodnju maslinovog ulja u količini od najmanje 500 kilograma godišnje. Iz kompanije nisu odgovorili na pitanje da li su počeli sa proizvodnjom u tom kapacitetu, i ako nisu, kada planiraju.
Direktorat se ugovorom obavezao na vršenje kontrole investicije na licu mjesta. Na upite koliko je puta vršena kontrola projekta, objašnjeno je da kontrole nisu vršene “jer još nije podnijet zahtjev za isplatu sredstava podrške”.
Ovo obrazloženje nije u saglasju sa ugovorom, kojim se predviđa da Ministarstvo ima pravo da kontroliše projekat “na licu mjesta u bilo koje vrijeme i bilo kojoj fazi implementacije”, počev od datuma potpisivanja.
Na pitanje da iskažu svoj stav povodom ovog slučaja, iz kabineta Stijovića odlučili su se za ćutanje. Nisu odgovorili ni na pitanja da li su prethodno bili upoznati sa situacijom, šta su tim povodom preduzeli, i da li će nešto preduzeti u budućnosti.
Inspekcije – neutralne u okviru svojih nadležnosti
Od tri inspekcije kojima je MANS prijavio ovaj slučaj, nijedna nije utvrdila nepravilnosti. Tako poljoprivredna inspekcija odgovara da je prilikom nadzora u decembru 2020. godine utvrđeno da se “objekat za proizvodnju i degustaciju maslinovog ulja gradio na osnovu opštinskog rješenja, a da je prilikom nadzora konstatovano da nije bilo sječe niti uništavanja stabala maslina”. U odgovoru koji potpisuje inspektorka Dragana Kandić Perović, napominje se da nigdje nije pronađen dokument da je maslinada Valdanos zaštićeno područje.
Direktorat za inspekcijske poslove i licenciranje Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma (MEPPU), pokazao je nezainteresovanost da odgovori na problem, ograđujući se pri tom od svoje službene dužnosti, koja po prirodi spada pod nadležnost ove institucije.
Izgrađene sobe i apartmanifoto: Booking.com
Prvobitno, MANS je u januaru podnio inicijativu za pokretanje postupka zbog građenja u zaštićenoj zoni, na šta je urbanističko-građevinski inspektor Jovan Martinović konstatovao da je “u toku izgradnja objekta, koji ima građevinsku dozvolu izdatu Cungu H. Huriji iz Ulcinja za izgradnju lokalnog objekta od opšteg interesa – Kuće maslina”.
Na pitanja zašto inspekcija nije reagovala na nekoliko dopisa i molbi lokalnih NVO – MOGUL i MSJA, koji su kontinuirano upozoravali na nelegalnu gradnju, nisu odgovorili. Na proširenu inicijativu, podnesenu u septembru ove godine, ponovo su konstatovali da su za objekat izdate odgovarajuće dozvole, ali i pojasnili da dužnost kontrole objekta ne pripada njima, već Komunalnoj inspekciji lokalne uprave.
Na kraju, Ekološka inspekcija Uprave za inspekcijske poslove je konstatovala da je za projekat sprovedena procjena uticaja na životu sredinu, kao i da je dobijeno rješenje po kojem “nije potrebna izrada elaborata za projekat”.
Agencija za zaštitu životne sredine, u svom odgovoru na upit u vezi sa gradnjom objekta na zaštićenom prostoru, navodi da maslina nije zaštićena vrsta, kao da ni data katastarska parcela nije pod zaštitom.
Nadležni ćutali godinu, sad bi da zabrane bilo kakvu gradnju kroz izmjenu zakona
U decembru 2020. godine mediji su izvještavali o izgradnji “Kuće maslina”, koja je dobila građevinsku dozvolu, iako PUP Opštine Ulcinj ne predviđa izgradnju u maslinadi Valdanos. Tada je ulcinjski Sekretarijat za prostorno planiranje, na upit NVO MOGUL, dostavio odgovor da je dozvola izdata jer je riječ o objektu od javnog interesa. Aktivisti Džemal Perović i Zenepa Lika upozorili su da se radi o devastaciji prostora, i da je vrlo vjerovatno riječ o korupciji.
Reakcija nadležnih institucija u potpunosti je izostala nakon pitanja Vijesti. Sada, nakon skoro godinu dana, ugostiteljski objekat je završen i u potpunosti opremljen, sa kapacitetom luksuznog smještaja za oko petnaest ljudi.
”Odlukom za izgradnju objekta od javnog interesa pod nazivom Kuća masline u srcu Maslinade, tik do kapije u uvali Valdanos, je stvoren presedan koji je poguban po cijeli ovaj prostor i maslinarstvo”, objašnjava Zenepa Lika, presjednica NVO MSJA.
Likafoto: Keno Verseck
”Ne radi se samo o činjenici da je ovo poljoprivredno zemljište, ovo je i kulturno-istorijsko i prirodno dobro koje je gotovo 2.000 godina očuvalo svoju funkciju, da bi sada u 21. vijeku nastupila devastacija”.
Izgradnja brojnih turističkih objekata koji se vode kao “privremeni poljoprivredni objekti”, već godinama je problem Valdanosa.
Iz kabineta predsjednika Opštine Ulcinj nisu odgovorili na pitanje da li su svjesni ovog problema i kako sa istim planiraju da se izbore.
Na inicijativu MSJA i MOGUL-a, Agenciji za zaštitu životne sredine pokrenula je krajem novembra ove godine postupak preventivne zaštite Valdanosa i maslinade u Ulcinju.
”Ova zaštita podrazumijeva zabranu izgradnje objekata, zabranu sječe maslinjaka, i aktivnije održavanje terasa i suvomeđa kako bi se spriječila erozija”, navodi se u saopštenju Agencije.
Iz sektora za maslinarstvo MPŠV-a, tvrde da je u toku izrada izmjena Zakona o maslinarstvu i maslinovom ulju, tako da će, ukoliko izmjena bude usvojena, ubuduće biti zabranjena izgradnja svih vrsta objekata u maslinjacima – uključujući i objekte neophodne u proizvodnji maslinovog ulja.
”Upravo zbog problema gradnje u Valdanosu predložili smo ove izmjene. Nadamo se usvajanju do kraja godine”.
Od maslinarstva ostao samo citat da je riječ o porodičnoj tradiciji
Na Fejsbuk i Instagram stranicama objekta, “MashtraTheOliveHouse” predstavljen je kao restoran, a na sajtu Booking može se vidjeti ponuda luksuznih soba i apartmana za izdavanje. Noćenje u sobi sa francuskim krevetom košta 59 eura, a u ponudi su i apartmani po cijeni od 70 eura za noć. Na sajtu se navodi i da je njihova delikatesna kuhinja mediteranskog tipa “bezgraničan spoj sastojaka, tehnika i jela”.
Velelepna kamena vila gotovo je u potpunosti okružena maslinama, a u blizini je same plaže. Prostrana terasa, kao i lounge bar sa širokom ponudom pića, dodatni su detalji predstavljeni na stranicama. Na fotografijama sa interneta vidi se prostran hol sa kamenim i drvenim elementima, amforama i fontanom. Jedina naznaka da je objekat suštinski u funkciji maslinarstva jesu citati na zvaničnom sajtu: “Porodica Cungu se vjekovima bavila kultivacijom i prerađivanjem maslina… i nastavljamo porodičnu tradiciju sa ovim Mashtra projektom”.
Ovaj tekst je izrađen u okviru projekta “Podrška istraživačkom novinarstvu u Crnoj Gori”, koji sprovodi NVO MANS uz finansijsku podršku Ambasade SAD u Podgorici kroz Program podrške profesionalizaciji medija za 2020. godinu. Mišljenja, nalazi, zaključci ili preporuke koji su ovdje izneseni su stav autora i ne odražavaju nužno stav Stejt departmenta/Vlade SAD.
