Nacrt prostornog plana posebne namjene za obalno područje Crne Gore zanemaruje brojne probleme sa kojima se susreću primorske opštine i kao takav ne može predstavljati dokument na osnovu kojeg će se dalje razvijati crnogorska obala.
Nacrt plana koji je predložilo Ministarstvo održivog razvoja i turizma ne predstavlja ni sanacioni dokument jer se problemi poput nelegalne gradnje i katastrofalnog stanja u kojem se nalazi lokalna i međuopštinska infrastruktuta i dalje guraju pod tepih. Time se značajno limitira potencijal ovog dokumenta koji bi idealno trebalo da pruži odgovore na brojna otvorena pitanja sa kojima se nose opštine kada je u pitanju raspolaganje prostorom, ali i da posluži za uspostavljanje balansa između potrebom za daljom eksploatacijom prostora i održivim korišćenjem raspoloživih resursa.
Problem nelegalne gradnje već više od decenije predstavlja jedan od gorućih problema sa kojim se susreću prostorni planeri u Crnoj Gori, a naročito kada je u pitanju planiranje prostora na primorju. Kada govorimo o ovom planskom dokumentu, problem nelegalne gradnje se ne adresira na adekvatan način, niti ozbiljnije prepoznaje kao ograničavajući faktor za održivo planiranje prostora. Veoma mali broj opština, naročito onih na primorju ima preciznu evidenciju nelegalno podignutih objekata, odnosno objekata čiji trenutni status nije u skladu sa zakonom i propisima iz oblasti planiranja prostora i izgradnje objekata.
Iako ovaj planski dokument i ne treba da ima za prioritetni cilj rješavanje problema nelegalne gradnje, smataramo da je od nesporne važnosti da ovaj problem bude adekvatno analiziran kako bi se realno sagledala ograničenja u planiranju prostora. U tom smilu, potrebno je na nivou svake od opština uraditi detaljnu analizu problema i propisati set mjera kojima bi se minimizirao uticaj nelegalne gradnje na mogućnosti za dalju valorizaciju prostora i održivo planiranje na nivou kompletnog primorja.
Pored toga, kako je na nivou opština u planskim dokumentima i do sada postojala tendecija da se problem nelegalne gradnje rješava pukim uklapanjem u planove, postoji realna bojazan da je takvim pristupom značajno ograničen uticaj i ovog nacrta na prostor. Nažalost, ni u ovom dokumentu nije jasna tendencija da se napravi otklon od takve prakse, već se i dalje može vidjeti tendecija takozvanog „uklapanja“ objekata u prostor pri čemu se veće prostorne cjeline prilagođavaju objektima, umjesto da prostor diktira namjenu.
Pored toga, nije potrebno posebno objašnjavati koliko je lokalna infrastruktura, naročito putna, elektro i komunalna, važna za postavljanje zdravih osnova za svako dalje planiranje prostora u priobalju. Nažalost, većina primorskih opština nema ažurirane katastre lokalne infrastrukture što kreira značajne probleme i kada je u pitanju izrada lokalne planske dokumentacije.
Nepostojanje preciznih podataka o infrastrukturi čini postupak međuopštinskog planiranja gotovo nemogućim, a samo stanje infrastrukture na terenu značajno limitira potencijal prostora kako za dalju valorizaciju, tako i za njegovo održivo planiranje.
Kao što je bilo i za predspostaviti, namjena prostora je dominantno u funkciji turističke valorizacije, makar po definiciji pojmova koji se u dokumentu koriste za opisivanje turističkih kapaicteta. Međutim, iskustva iz analiziranja lokalnih planskih dokumenata nam govore da se iza takozvanih turisitičkih kapaciteta nerijetko kriju stanovi za tržište, naročito kada govorimo o kondo i apart hotelima.
Domaća „verzija“ ovakve vrste smještaja podrazumijeva praktično stan koji je prodat konačnom vlasniku sa veoma malo ili nimalo zajedničkih sadržaja koji bi kompletan „turistički kompleks„ činili zaista i turističkim kapacitetom. Na taj način se ne samo izbjegava plaćanje naknada za uređenje zemljišta već se i bespovratno devastira prostor novim stambenim objektima.
Čak i optimistični scenariji obrađivača plana predviđaju značajno povećanje stambenih kapaciteta na primorju što je neprihvatljivo imajući u vidu trenutne kapacite i ukupan broj stanova koji je sagrađen u proteklom periodu. Na taj broj stambenih jedinica se u narednom periodu planiraju nove, bez ozbiljnije analize na koji način će takav skok uticati na lokalnu inftrastrukturu, uključujući saobraćaj, saobraćaj u mirovanju, elektro i kanalizacionu mrežu, te vodovod. Poseban problem predstavljaju kapaciteti uslužnih sadržaja na primorju, prije svega kapaciteti plaža koji su i sa postojećim brojem stanova i više nego opterećeni.
Smatramo da umjesto novog građevinskog talasa crnogorskim primorju treba ozbiljnija strategija revitalizacije, odnosno rekultivacije postojećeg građevinskog fonda kako bi u optimalnoj mjeri bio sačuvan prostor kao veoma ugrožen resurs.
Imajući u vidu sve navedeno, smatramo da je i više nego potrebno povući predloženi nacrt iz dalje procedure, vratiti ga na doradu kako bi odgovorio na više nego ozbiljne izazove pred kojima se nalazi planiranje obalnog područja.
Dejan Milovac
Direktor Istraživačkog centra MANS-a
