Kompanija „Čelebić“ je sredinom prošle godine i zvanično na svoje ime uknjižila preko 165 hiljada kvadrata državnog građevinskog zemljišta u Donjoj Gorici, čime je konačno i ostvaren plan da se ovoj kompaniji omogući sticanje vrijedne imovine bez raspisivanja javnog tendera, kako pokazuje dokumentacija do koje je došao Istraživački centar MANS-a.
Kompanija „Čelebić“, Uprava za imovinu i državni katastar, zaobišli su zakonsku obavezu prodaje državne imovine na tenderu, na isti način kako je to svojevremeno uradio bivši gradonačelnik Podgorice, Miomir Mugoša u slučaju „Carine“ kome se sada sudi pred crnogorskim sudovima zbog milionske štete po državni budžet.
Brdo Mihinja
Građevinske parcele koje su bez tendera prodate firmi „Čelebić“bnalaze se na brdu Mihinja, na samom izlazu iz Podgorice ka Cetinju i na njima je planskim dokumentom planirana izgradnja ekskluzivnog naselja sa preko 400 stanova za tržište.
Jedini način da se državna imovina proda privatnoj kompaniji bez javnog tendera jeste primjena tzv. sistema „dokompletiranja urbanističkih parcela“, po kome vlasnik koji već ima zemljište u okviru urbanističke parcele može zatražiti da otkupi djelove koji pripadaju državi kako bi zaokružio vlasništvo i mogao da gradi.
Iako je na brdu Mihinja posjedovala tek mali dio građevinskog zemljišta, kompaniji „Čelebić“ omogućeno je da na osnovu tog vlasništva dokupi još preko 165 hiljada kvadrata državnog građevinskog zemljišta.
KAKO JE PARCELISANA DRŽAVNA IMOVINA
Prema podacima MANS-a, Tomislav Čelebić, vlasnik kompanije „Čelebić“ i blizak poslovni partner aktuelnog predsjednika države Mila Đukanovića je svoj plan počeo da sprovodi još krajem 2013. godine kada je na brdu Mihinja od mještana kupio parcelu od 1200 m2 koja se graničila sa neuporedivo većom državnom parcelom.
Već sredinom naredne godine, Čelebić je od Uprave za nekretnine tražio da se iz državnog zemljišta od preko milion kvadrata izdvoje dvije parcele površine od oko 146 hiljada i 10 hiljada kvadrata. Nakon što je katastar to i odobrio, planski dokument je pokazivao da zemljište kompanije „Čelebić“ i državno zemljište sada čini dvije urbanističke parcele u kojima država posjeduje dominantan udio.
Da bi zaokružio svoj plan o izgradnji ekskluzivnog stambenog naselja, Čelebiću je bila neophodna i treća urbanistička parcela. Već početkom 2015. godine podgorička kompanija katastru predaje novi zahtjev i traži da se iz preostalog dijela državnog zemljišta na toj lokaciji izdvoji još jedna parcela, površine od 11 hiljada kvadrata. Uprava za nekretnine je i to odobrila, pa se tada formira i treća urbanistička parcela u kojoj država ima vlasništvo nad 11 hiljada, a mještani oko devet hiljada kvadrata.
Naredne godine Čelebić otkupljuje i ovo zemljište od mještana kako bi u okviru i ove urbanističke parcele mogao da traži otkup državnog dijela bez raspisivanja tendera.
Nakon što je obezbijeđeno da država podijeli svoje parcele na način koji je njima odgovaralo, kompanija „Čelebić“ početkom 2017. godine Upravi za imovinu dostavlja dopis u kome navodi da je zainteresovana da gradi na brdu Mihinja. Tada se takođe predlaže da se kupovina državnog zemljišta obavi putem javnog tendera ili kroz pomenuto dokompletiranje urbanističkih parcela.
Iako je u tom momentu Čelebić imao tek manji udio zemljišta na pomenutoj lokaciji, Uprava za imovinu je odlučila da državne parcele ipak proda bez javnog tendera. Vrijednost državnog zemljišta je procijenjena u iznosu od blizu milion eura, sa čime se saglasio i Čelebić.
Umjesto da taj iznos plati u novcu, Čelebić je Upravi za imovinu ponudio razmjenu nekretnina uz doplatu, što je i prihvaćeno.
KAKO JE PLAĆENO DRŽAVNO ZEMLJIŠTE
Dok je Čelebić radio na parcelaciji državnog zemljišta kako bi obezbijedio da ga može kupiti mimo javnog tendera, Uprava za imovinu je bila u potrazi za poslovnim prostorom u kome bi bio smješten Državni arhiv Crne Gore. Tender za zakup poslovnog prostora raspisan je sredinom 2016. godine i po skraćenom postupku je trajao manje od mjesec dana.
Zgrada “Čelebić” pored Osnovnog suda u Podgorici
Uprava je tražila poslovni prostor površine od 650 m2, a jedinu ponudu zajedno su dostavile kompanije „Čelebić“ i „Veletex“ koje su u Čelebićevoj zgradi pored Osnovnog suda u Podgorici posjedovale poslovne prostore kvadrature približne traženoj. Kompanija „Veletex“ je u vlasništvu visokog funkcionera Demokraske partije socijalista (DPS), Vlastimira Golubovića.
Uprava za imovinu je tu ponudu prihvatila i u maju 2016. godine sklopila ugovor o zakupu na godinu, koji je kasnije bio produžen za još godinu dana.
Već početkom naredne godine, Čelebić je predložio da upravo te poslovne prostore trampi sa državom kako bi platio za državno zemljište na Mihinji.
“Razlog kojim je Uprava za imovinu bila vodena prilikom pripreme predloga za razmjenu nepokretnosti je smanjenje troskova zakupa za potrebe smjestaja Drzavnog arhiva koji je u tom trenutku iznosio 94.104,000 (bez PDV-a) na godisnjem nivou.”, izjavio je director Uprave za imovinu Blažo Šaranović u izjavi ranije datoj Istraživačkom centru MANS-a.
Zemljište na Mihinji je bilo procjenjeno na blizu milion eura, a poslovni prostori na oko 840 hiljada, a Čelebić se saglasio da u državni budžet uplati razliku od oko 150 hiljada eura.
U februaru prošle godine Vlada Crne Gore je dala saglasnost na ovaj posao i zadužila Upravu za imovinu da sa Čelebićem zaključi ugovor o razmjeni nepokretnosti.
Iako ih je Istraživački centar MANS-a povodom ovog slučaja više puta kontaktirao, iz kompanije „Čelebić“ do objave teksta nisu imali komentar.
Kompletna dokumentacija o ovom slučaju.
Lazar Grdinić
Istraživački centar MANS-a
Kovačević državno zemljište procijenio ispod tržišne vrijednosti
Komisija Uprave za nekretnine, koju su pored Zorana Senića činili i Dragan Kovačević i Slavko Simović, rukovodioci državnog katastra čiji je rad i ranije osporavan, 2017. godine je procijenila da kvadrat zemljišta na tri državne parcele vrijedi između pet i osam eura. Tržišna metoda procjene vrijednosti koju su koristili podrazumijevala je poređenje vrijednosti zemljišta sa aktuelnom ponudom na tržištu nekretnina.
Analizom ponude na tržištu, komisija je došla do zaključka da se vrijednost sličnog zemljišta kreće oko 40 eura po metru kvadratnom. Nakon toga, vrijednost državnih parcela je sa 40 eura, procjenom Kovačevića smanjena na raspon od pet do osam eura po kvadratu.
Dragan Kovačević, direktor Uprave za nekretnine
Kovačević i njegova komisija za procjenu su kao razlog za umanjenje cijene po kojoj će države parcele biti prodate Čelebiću navele to da zemljište nema direktnu vezu sa magistralom Podgorica – Cetinje, da nije komunalno opremljeno, da se priključci vode i struje nalaze na udaljenosti od 700 metara. Ovakvo drastično umanjenje vrijednosti zemljišta bilo bi primjenljivo u slučaju da se radi o lokaciji koja nije urbanizovana, odnosno na kojoj nije predviđena izgradnja.
Planski dokument kojim je pokriveno građevinsko zemljište podrazumijeva obavezu Glavnog grada da lokaciju komunalno opremi, uključujući pristupne saobraćajnice i priključke na vodu i struju, što je osnovni preduslov da bi se zemljište moglo smatrati građevinskim.
Koliko je kontradiktorna sama procjena koju je uradio Kovačević, pokazuje i primjer u kome se vrijednost zemljišta obara jer parcele nemaju pristup magistrali, dok se u drugom dijelu navodi da parcele imaju „odličnu saobraćajnu povezanost“.
Na pitanje Istraživačkog centra MANS-a zašto su za poređenje koristili podatke o zemljištu koje nije uporedivo ni po lokaciji, ni po cijeni, članovi komisije su odgovorili da je procjena stručna, nepristrasna i objektivna. Dodali su i da je “teško zamisliti takvu idealnu situaciju da fizički, planski i drugi atributi predmeta procjene i njihov cjenovni ekvivalent koincidiraju sa komparativnim nekretninama, pa, stoga, i sami procjeniteljski standardi upućuju na korišćenje najsličnijih uporednih nekretnina koje su raspoložive u trenutku izrade izvještaja o procjeni.”.
Dokompletiranje parcela štetno po javni interes
Praksa po kojoj se vrši opisan proces dokompletiranja urbanističkih parcela i ranije je izazivala skandale u stručnoj i laičkoj javnosti. Najpoznatiji slučaj tog tipa su „Carine“, zbog čega se po optužbama za zloupotrebu službenog položaja sudi bivšem gradonačelniku Podgorice Miomiru Mugoši, ali i slučaj novoizgrađenog solitera u blizini Hotela „Podgorica“.
Oba primjera pokazala su da je procijenjena vrijednost gradskog zemljišta bila mnogo manja od tržišne, kao i da je praksa po kojoj vlasnik manjeg dijela u okviru urbanističke parcele bez javnog tendera kupuje veći dio državnog zemljišta, štetna po javni interes.
